As penhoras do fisco podem ser uma solução para adquirir os mais variados bens a um preço inferior ao de mercado. Mas não é a única solução.
Se gosta de comprar os mais variados bens a preço de saldo, fique a saber que a Autoridade Tributária e Aduaneira pode penhorar todos os bens de um contribuinte à exceção daqueles que são fundamentais para a sua sobrevivência, desde que foi criada legislação que impede a venda de uma casa de família por dívidas fiscais. Apesar de não impedir a Autoridade Tributária de penhorar a casa de família, a lei trava a concretização da sua venda.
Mas a “oferta” não fica por aqui. Pode também recorrer à plataforma desenvolvida pela Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução (OSAE) para realização da venda de bens através de leilão eletrónico. O e-leilões funciona desde abril de 2016 e vende todo o tipo de bens que resultem de penhoras acionadas em cobranças de dívidas. Os bens apreendidos em processos-crime vão passar também a ser vendidos na plataforma de leilões da OSAE, após um protocolo assinado entre a ordem e o Instituto de Gestão Financeira e Equipamentos da Justiça.
No site da Segurança Social pode também encontrar património imobiliário disponível para venda ou arrendamento. Os imóveis anunciados pertencem ao Instituto de Gestão Financeira da Segurança Social (IGFSS) e podem ter três proveniências: as antigas caixas de previdência, a reorganização de serviços da Segurança Social e as dações em pagamento, que constituem a possibilidade de os devedores à Segurança Social saldarem as suas dívidas.
Truques Comprar a preço de saldo é uma das vantagens de recorrer a esta modalidade, que está a ganhar cada vez mais adeptos. Há artigos para todos os gostos e, na maioria dos casos, esta opção acaba por sair mais barata que a compra normal de uma casa. Mas compensa? Tudo depende do bem em causa mas, em geral, os artigos penhorados apresentam um preço inferior ao valor praticado no mercado.
No entanto, não se esqueça que as propostas apresentadas podem ser mais altas que o preço-base. Por isso, o melhor é analisar caso a caso e, a partir daí, decidir se vale mesmo a pena comprar por esta via, até porque nunca deve adquirir um bem sem o ver primeiro, seja uma casa, um carro ou mesmo um simples móvel.
Além disso, deve assegurar-se de que não há base legal para que a penhora possa ser impugnada pelo executado. Para isso, deve começar por consultar o processo. Ao mesmo tempo, faça uma análise documental para saber se os registos estão atualizados relativamente aos intervenientes no processo (ver caixas ao lado).
A compra pode ser feita por carta fechada, negociação particular ou leilões, que podem ser realizados pelas Finanças, pela Segurança Social ou por empresas especializadas. Neste último caso, os eventos são em geral organizados a pedido das instituições financeiras. Se for o fisco a organizar, o anúncio dos bens é feito em editais, em jornais da região ou no Portal das Finanças.
Conselhos No caso dos imóveis, pesquise os disponíveis e selecione os que lhe interessam. Regra geral, é publicada na internet uma lista com fotos e dados sobre cada lote: local, ano de construção, tipologia, área e base de licitação. Informe-se ainda sobre a situação fiscal do imóvel, direitos de preferência, usufruto ou arrendamentos.
Nos leilões privados, regra geral, as casas já estão livres de ónus e encargos. Faça uma estimativa do valor real, para não pagar mais que numa compra direta. Nas leiloeiras pode pedir uma cópia da caderneta predial, com o valor patrimonial. Este valor estará perto do real se o imóvel já tiver sido registado segundo as novas regras. Caso contrário, faça uma simulação na página das Finanças. Visite a casa para avaliar o seu estado, os acessos e a zona envolvente. As casas em mau estado podem ser um bom negócio, mas convém avaliar o custo das obras e o valor final de mercado.
Como travar As penhoras de bens são muito comuns, principalmente quando se trata de casas, mas qualquer bem pode ser alvo de penhora, como salários, carros, contas bancárias, contas poupança-habitação e poupança-reforma, pensões, barcos e créditos. Tudo depende do valor em dívida. Por isso mesmo, o primeiro passo a dar deve ser o pagamento do montante em falta. Já sabe que, se deixar acumular uma dívida, esta tem tendência para crescer, devido aos juros que podem acumular-se se houver pagamentos atrasados. Como tal, se for confrontado com uma situação de incumprimento deverá regularizar o pagamento e, normalmente, terá 30 dias para o fazer. Caso não concorde com a existência da dívida, pode reclamar, mas apenas depois de pagar o valor em falta. Se o Estado não tiver razão, será obrigado a devolver-lhe o valor em causa com juros de mora. Se optar por não pagar e apenas reclamar, tem 120 dias para o fazer se for uma reclamação graciosa, e 90 dias no caso de uma impugnação judicial. Contudo, se não pagar o montante em dívida deverá receber uma citação de penhora, um documento que alerta o contribuinte para o processo que se segue. Tem novamente um prazo de 30 dias para pagar, mas este pagamento já inclui juros de mora.
Critérios O bem a penhorar deve respeitar o montante da dívida, custos processuais e juros de mora. Por exemplo, não se pode penhorar uma casa de 150 mil euros para cobrir uma dívida de 30 mil. Neste caso, o fisco deverá recorrer a contas bancárias ou carros, por exemplo. A autoridade fiscal pode também penhorar bens cujo valor seja mais fácil de realizar. O devedor pode ainda indicar os bens que tem e oferecê-los à penhora – uma forma mais fácil de ter algum controlo sobre o processo.
TRUQUES
1. Venda de bens
Oferta variada As Finanças podem penhorar os bens e pô-los à venda em leilão caso um contribuinte não cumpra as suas obrigações fiscais. O objetivo é que as receitas daí resultantes cubram as suas dívidas. Os bens penhorados são publicados no site das Finanças (https://vendas.portaldasfinancas.gov.pt/bens/) e, a partir daí, pode ter acesso a todo o tipo de bens. A oferta é variada: pode encontrar casas, carros, participações sociais em sociedades, roupa, sapatos, material informático, etc. No caso de ser um imóvel, tem geralmente acesso à informação sobre a sua localização, tipologia e uma breve caracterização da casa. Pode também visitar o imóvel e, neste caso, fica a saber o prazo e as horas em que pode vê-lo.
2. Como negociar
Carta ou negociação particular Existem duas modalidades de venda. Por carta fechada é a forma mais habitual de negociar. Ou seja, são os tradicionais leilões em que cada interessado faz uma licitação que só ele conhece (daí chamar-se carta fechada) e, depois, numa determinada data e a uma determinada hora, as Finanças verificam que licitações foram feitas. Neste caso ganha o interessado que fez a licitação mais alta. A negociação também pode ser feita individualmente; é atribuído um mediador à venda que é responsável por realizá-la. Isso significa que alguém interessado na compra de um bem por negociação particular deve contactar o mediador e negociar com o mesmo.
3. Cuidados a ter
Análise cuidada Pode fazer as suas pesquisas através do site da venda eletrónica de bens penhorados pelas Finanças.O processo pode e deve ser consultado com o objetivo de detetar se há base legal para que a penhora possa ser impugnada. O consumidor deve também fazer uma análise documental com vista a determinar se os registos estão atualizados relativamente aos intervenientes no processo. Tenha em atenção que algumas vendas dizem respeito apenas a uma parte da propriedade, ou seja, pode tratar-se de um bem que tem vários proprietários e a venda pode estar limitada apenas a uma parte (por exemplo, metade ou um terço).
4.Liticitação
Abertura de propostas Para fazer uma licitação tem de aceder à página de detalhe da venda no site das Finanças. Deve comparecer no local de abertura de propostas na data e hora marcadas. Se o valor mais elevado for oferecido por dois ou mais interessados, inicia-se a licitação entre esses interessados, salvo se declararem que pretendem adquirir os bens em copropriedade. Se só um dos interessados que licitaram o valor mais elevado estiver presente, este pode cobrir a proposta dos outros. Se nenhum dos interessados quiser cobrir as propostas, estas são sorteadas para determinar quem ganha. O leilão pode ser alargado até seis meses (mediante apresentação de um requerimento).
5. Obrigações
Timings Depois de apresentar uma proposta, fica obrigado a comprar o bem no caso de o seu valor ser o mais alto (a proposta só pode ser retirada numa circunstância: se o ato de abertura da mesma for adiado mais de 90 dias em relação ao primeiro dia designado para o efeito). Por isso, é imprescindível uma vistoria ao bem que pretende adquirir (tenha também cuidado com o valor da sua proposta e confirme-o sempre antes de a submeter). Após a abertura das propostas, se a sua for a vencedora, terá de pagar imediatamente, pelo menos, 1/3 do valor, e o restante no prazo de 15 dias (nas compras de valor superior a 51 mil euros). O prazo pode ser alargado até seis meses mediante requerimento.
6. Imprevistos
Recorra a um advogado Muitas vezes surgem casos de compras que correm mal. Na maior parte dos casos, os compradores não tomaram todas as precauções necessárias. Por exemplo, não realizaram uma vistoria ao bem que pretendiam adquirir e, depois da compra, verificaram que o mesmo não estava nas condições que esperavam, ou licitaram por um valor muito acima do pretendido. É o caso de se fazer uma licitação de 400 mil euros quando se pretendia licitar 40 mil euros. Se alguma coisa correr mal, a melhor alternativa para os interessados é recorrer a um advogado. Nem sempre é fácil resolver este tipo de problemas.
